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行業(yè)資訊
土地制度改革背景下的房地產(chǎn)行業(yè)投資前景
桂林
2013-11-14 14:20:14
土地改革是中國啟動經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型、推動新型城鎮(zhèn)化面臨的挑戰(zhàn)之一。大眾期望通過土地改革開啟新一輪制度紅利，從而為中國經(jīng)濟(jì)、也為資本市場注入新的活力。
土地改革所涉及的影響面是比較廣泛的，如果僅僅從房地產(chǎn)行業(yè)的角度評估，潛在影響可能在于以下幾個層面：
第一，城市中存量集體建設(shè)用地入市將大大加快城市改造的進(jìn)展，城市改造類型的公司將會受益。中國目前將近5萬個城中村，城市中有2.6億人居住在農(nóng)民宅基地或小產(chǎn)權(quán)房屋，面積約6-8億平方米。從珠三角案例看，該地區(qū)城市建設(shè)用地中，30%為國有，70%為集體，在集體建設(shè)用地中40%是經(jīng)營性用地，60%是工棚、宅基地等形式的住宅用地?？傮w看，集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)空間極為廣闊，可緩解城市土地指標(biāo)的約束：從現(xiàn)有土地利用結(jié)構(gòu)看，城鄉(xiāng)建設(shè)用地占全國國土面積的2.3%，其中81%以上為農(nóng)村建設(shè)用地，城市建設(shè)用地比重不到20%；理論上，將現(xiàn)有農(nóng)村建設(shè)用地轉(zhuǎn)化為城市建設(shè)用地空間極大。
從中長期來看，這種改革將增加行業(yè)長期土地供應(yīng)，使房價、地價增幅會同時放緩，政策行政調(diào)控壓力減弱、購房門檻降低，從而為房地產(chǎn)行業(yè)打開長期健康發(fā)展空間、提升估值水平。但同時也擔(dān)心負(fù)面情況的出現(xiàn)：在經(jīng)濟(jì)增長中樞下移、住房有效購買力趨弱的背景下，如果土地供給放量，購買力難以跟進(jìn)，特別是限購令不取消的條件下，這可能會對市場形成負(fù)面的沖擊，有可能打破房地產(chǎn)市場的正反饋效應(yīng)。
第二，基于“三權(quán)分離”的農(nóng)地流轉(zhuǎn)改革將會釋放更多的勞動力，從而推動人口城鎮(zhèn)化，并使個別三四線城市受益，從而填充這些城市的供給泡沫?；?/span>
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